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vns注册送·REITs开启在即 房地产进入新时代

来源: e世博网上娱乐
更新时间: 2020-01-11 11:11:33

vns注册送·REITs开启在即 房地产进入新时代

vns注册送,近日,中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。推进住房租赁资产证券化,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。通知的发布意味着我国正式的REITs产品已经离我们不远。

财经注意到,REITs的推出将有效解决房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性的矛盾,从而解决目前租赁房建设的资金困境,是和目前租售并举、大力发展租赁市场相配套的金融制度安排。在我国房地产业进入存量市场和住房告别短缺时代的背景下,REITS的推出将使得房地产业加速进入新时代。   

房地产金融市场不可忽视的力量

REITs已经拥有超过50年历史。随着1960年美国《房地产投资信托法》的颁布,REITs在美国起步。过去20年以来,REITs一直增长迅速。

1993年之前仅4个国家有REITs,目前,全球已有20个国家和地区相继推出REITs,并且有7个国家和地区正着手开辟REITs市场。目前全球REITs市值为1.8万亿美元,以北美为主,占全球REITs市值的67%;香港REITs市场仅有10支基金,市值接近220亿美元,占全球REITs市场约1.2%,占港股总市值约0.6%;新加坡REITs市值约430亿美元,占全球REITs市场约2.4%,占新交所股票市值约7.5%。

REITs上市以来的快速增长,使其成为房地产金融市场不可忽视的力量。

我国从2006年就已经开始启动了REITS的研究,随后因为金融危机搁浅,2014年9月30日,央行就提到要积极稳妥推出REITs试点。住建部也表示要求积极推进REITs试点,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道,发展租赁市场。日前证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,意味着正式的REITs产品离我们已经不远。

随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨,商业住宅的租金回报率越来越低,资金供给和租赁房建设的资金需求之间的错配问题日益突出。REITS的推出将解决这一矛盾,同时以往房地产商单一的开发出售模式未来将逐步扩展为开发运营加金融模式。不同回报要求的房地产投资者将在开发运营金融的各个细分环节精耕细作。在统一的、专业的资产管理团队经营之下,保持了租赁物业资产经营权的完整性,提高的物业资产的价值和回报率。

  REITs带来的投资新机遇

除了为租赁房建设解决资金需求外,REITs的推出还会带来哪些新的投资机会?要回答这个问题,首先要从REITs的推出给房地产行业带来了哪些变化开始说起。

REITs作为一种资产收益凭证,其对于收益权的分割和自由流通,有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾。因此,理论上,REITs推出后,那些投资额大、开发周期长、回收周期长、经营绩效规模化溢价高的项目相较于其他地产项目将更加受益。

循着这个逻辑,财经发现商业地产和城市综合体类的资产将在未来存在机会。

首先商业地产往往开发周期长、投资额度大、回收周期长;其次从初始招商到形成稳定租金和可观的出租率,至少需要3-5年的时间。这就使得地产商不得不以散售的方式回笼资金。散售的结果就不可避免的造成了大多数国内商业地产管理难度大、经营水平低下和租金回报率低的现状。由于REITs拥有分割收益权的特性, REITs将为商业地产的后期经营提供大量廉价的资金,而反过来,专业的物业管理公司的规模化经营也将给REITs持有人带来高额回报。

总的来说,在REITs存在的情况下,租赁房和商业地产行业的运转将出现精细化合作,不同风险偏好的资金将会流向地产运作的不同环节,进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。追求高风险高回报的机构将会负责租赁房和商业地产的前期开发,而风险收益要求不那么高的物业运营商则可以在项目相对成熟时进入物业培育阶段,然后将培育成熟的物业出售给REITs,实现退市套现;对资产安全性要求更高的投资者则可以持有REITs产品获得租金带来的基金分红和物业上涨的基金升值部分。

另外,未来随着REITs市场容量的扩大,大量的资金将涌入REITs及REITs的IPO市场。机构投资者将可以依仗其专业的研究能力,实现二级市场套利。(文/观股听风)

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